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广州写字楼销售未见起色 地产市场稳中回升

日期:2015-10-23 18:44:49


  近期各大研究机构纷纷发表分析报告,对近期的广州房地产市场进行点评,并对未来发展进行展望。在业界分析人士看来,眼下广州房地产市场不少让人感到乐观的因素,也面临种种挑战。

  写字楼销售未见起色

  年至今,今年前三季度广州的写字楼销售市场一直维持平静的氛围。上半年既无大宗市场买卖,连散售市场亦相对于去年同期有了明显的降幅。高力国际数据显示,今年1-9月广州一手可售甲级写字楼累计新增供应约40万平方米(取得预售为准)。今年至今天河区新增供应约18万平方米,比上年同期新增供应量下降16%。对此,高力国际项目销售及推广华南区董事黄润满表示,“金九银十”也难再次激活广州写字楼销售市场,预计今年第四季度不会有明显改善。

  年至今,广州写字楼销售市场一直表现平淡。除了减价力度较大的项目录有少量交易外,其他项目的签约率都比较低,销售价格一直维持原本水平,难以突破。

  关于写字楼销售市场未如预期理想的直接原因,黄润满表示:“至今为止,今年的写字楼销售市场较前几年表现差,甚至可以用‘弱势’二字来形容。最重要的原因是大部分有能力投资写字楼的客户,在年初已将大量的资金投入股市。上半年的股市大幅上涨,后期开始出现大跌幅,这使得很多投资者的资金被套牢。做了杠杆的人被强制平仓,损失惨重。而这些在股市损失500万-1000万左右的股民正是写字楼的投资型买家,因此,制约了资金从股市流出,使得没有足够的动力促进写字楼销售市场。”

  对于接下来的第四季度,写字楼销售市场是否有所回升?黄润满认为:“下半年,预计很多人的资金还套在股市内。如果股市相对表现比较稳定,稳步上扬,预计投资者会抽离部分资金回流到房地产市场。”他还预测,第四季广州的写字楼销售市场预计不会出现明显的改善,没有量和价的太大改变。如果今年底开发商需要回笼资金,或完成业绩任务,或许会出现调低项目的销售价格以价换量的情况,因此亦可能会出现阶段性的销售高潮。市场真正的回暖,他预测会发生在2016年上半年。

  土地成交走出低迷,回暖热度有限

  随着住宅市场逐渐回暖,房企土地购置意愿回升。三季度广州土地出让成交面积环比增加106%,成交金额环比下降24%。戴德梁行分析人士指出,商业地块“定向”出让仍是本季度重头戏,突出表现为琶洲电商总部与花都万达定向出让。住宅用地除广纸片区两宗地位于配套成熟的中心城区,其它大多集中在增城、南沙、萝岗等价格相对较低的外围区域,因此总体土地成交金额并不出彩。

  据戴德梁行分析,三季度广州共成交51宗地块;5宗溢价成交,溢价幅度位于45%-57%之间,比上半年明显回暖。不过,分析5宗溢价地块不难发现:它们要么位于成熟片区,要么享受特殊政策或规划红利。除此之外,其它土地全部为底价成交。究其根本,房企在经济前景不明朗的情况下,对于土地储备还是相对谨慎。

  截至三季度末,广州土地出让面积离全年目标还有大约7成的差距。在此背景下,戴德梁行预测:随着楼市成交的持续畅旺,年内广州土地出让节奏有望在四季度加快。

  在住宅产品供应方面,广州新建住宅库存于9月底急升至952万平方米,预计后市供应还会陆续放量;而住宅供销比在三季度也回升至1.1。两项指标均显示去化压力有所增大,尽管仍处于健康水平。戴德梁行预测:在市场外部环境不发生较大调整的情况下,四季度广州住宅成交将继续上行、量升价稳。

  商铺供应井喷,商业格局改写

  年1-8月,广州社会消费品零售总额同比增长11.4%,增速比1-7月升0.2个百分点;但比去年同期下降了1.3个百分点。另一方面,电商销售还在加速增长。尽管如此,优质商业新增供应并未放慢脚步:前三季度,广州新增优质商业37万平方米。快时尚、餐饮、儿童亲子业态,以及电商线下渗透扩张明显,成为商业空间吸纳利器。数据显示,新增供应刺激与上述四大业态的积极拓展,共同促进商业租赁成交回暖:1-8月全市商业租赁成交面积同比增长29%。

  商业物业正迎来供应井喷期。2015年四季度到2016年,全市计划开业的优质商业面积共计110万平方米,大约相当于11个天河城的商业体量。如果它们全部如期交付,广州主城区优质商业存量将从2014年的276万平方米上升47%至406万平方米;而传统核心商圈“体育中心与越秀”的占比将从2014年的46%降至34%。无疑,传统商圈存量占比减小,意味着市场多极化的格局更加突显。

  对于即将井喷的商业供应,戴德梁行广州分公司总经理黎庆文指出,根据过往经验,受制于工程进度与招商进展,110万平方米商业体量未必能全部如期交付。从品牌扩张需求角度看,快时尚在广州还有充足的发展空间。此外,还有诸多新品牌待进广州——机遇和挑战同在。

  对于广州零售商业市场,第一太平戴维斯发布的第三季度广州房产市场报告则指出,体验式业态如餐饮、娱乐等店铺已成为购物中心的重要组成部分,其较强的吸客能力也有助于带动零售物业的整体出租率。未来几个月内,全市优质购物中心的空置率水平将继续低位运行。然而,由于目前整体零售市场已步入缓慢增长的阶段,随着新增零售物业的陆续开业,零售物业间的竞争将日趋激烈,在对业主的项目运营能力提出极大挑战的同时,全市购物中心的租金增长空间将进一步受到抑制。租户方面,时尚品牌将继续在拓店方面表现活跃,下季度也将有部分国际知名品牌陆续开出广州首店。
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